Avv. La Monaca, chi deve sostenere le spese per la riparazione del muro perimetrale e/o di contenimento di un condominio?
“Per rispondere compiutamente al quesito, occorre precisare che l’attribuzione della proprietà condominiale e i criteri di ripartizione per la sua manutenzione hanno costituito spesso oggetto di particolare attenzione sia da parte della dottrina sia da parte della giurisprudenza. Un’adeguata analisi degli stessi non può, pertanto, prescindere dalla interpretazione letterale della disciplina codicistica. L’art. 1117 Cod. civ., in maniera non tassativa individua i beni, le opere e le installazioni che sono oggetto della proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo, in quanto indispensabili all’uso e al godimento comune. La norma contiene senza dubbio una presunzione di condominialità. Dal che si desume con assoluta chiarezza che il Legislatore ha inteso impostare la materia del condominio partendo dal concetto di unitarietà del corpo edilizio con una diretta partecipazione ed un indiscusso coinvolgimento di tutti i condomini. Chiarito in punto di diritto l’esatto inquadramento della fattispecie, è necessario adesso accertare se il muro di contenimento in discorso rientra nella elencazione e, quindi, nella categoria di bene comune di cui all’art. 1117 Cod. civ.. Al riguardo si osserva che, oltre al dato letterale della norma in esame, la Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 4978/2009, pronunciandosi su un caso analogo, ha enucleato il seguente principio di diritto: “I muri di contenimento dell’edificio, anche se non hanno natura e funzione di muri portanti, sono da considerarsi comuni a tutti i condomini anche se si trovano in corrispondenza dei piani di singola o esclusiva proprietà”. Il tenore letterale della sentenza de qua sancisce con inequivocabile chiarezza la natura giuridica del muro in questione e lo annovera, senza dubbio alcuno, tra le parti comuni dell’edificio, le cui spese sono a carico di tutti i condomini in base alla quota in millesimi di proprietà di ciascuno. Dopo avere analizzato i criteri per l’individuazione delle parti comuni dell’edificio, giova precisare che l’art. 1123, I° comma Cod. civ. prevede il principio generale secondo cui le spese di conservazione, che includono ogni tipo di manutenzione, sia quelle necessarie al godimento delle parti comuni sia quelle comprendenti le spese ed i consumi per l’uso quotidiano delle stesse sono ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. La regola della ripartizione delle spese sopra indicata può essere derogata in tre ipotesi: 1) l’esistenza di una convenzione contrattuale sottoscritta da tutti i condomini originari del fabbricato; 2) nel caso in cui risulti un titolo di appartenenza del bene in questione in capo al singolo condomino; 3) nel caso in cui risulti che l’intervento di spesa vada eseguito per riparare i danni cagionati dal singolo condomino o da un terzo. In tali eventualità, infatti, è pacifica la deroga al principio generale di ripartizione delle spese. Tutto ciò premesso e considerato si rassegnano le seguenti conclusioni: il muro di contenimento e/o perimetrale del condominio, in mancanza della prova di un diverso titolo o di una convenzione di segno contrario, rientra nella classificazione di cui all’art. 1117 Cod. civ. e deve, quindi, definirsi come parte comune dell’edificio. Corollario di tale premessa e, poi, in logica coerenza e consequenzialità l’ulteriore considerazione che le spese necessarie per il rifacimento delle parti comuni, ex art. 1123 I° comma Cod. civ., dovrebbero essere sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno ed in conformità delle tabelle millesimali vigenti nel condomino de quo. Tale principio, tuttavia, come già detto, non si applica in via assoluta in quanto la presunzione di condominialità può essere superata in due distinte ipotesi: 1) Prova di un diverso titolo di appartenenza del bene (rectius: muro di contenimento), che dalla documentazione in possesso del sottoscritto difensore non risulta raggiunta; 2) Prova del fatto illecito del terzo come fonte eziologica del danno (in tale eventualità l’amministratore del condominio ha azione diretta contro l’autore)”.
Caro Biagio mi spiace non poterti rispondere ma il quesito non è completo. Bisognerebbe sapere cosa stabiliscono i titoli di proprietà. Certo il buon senso eviterebbe la nascita di molte liti. Cari saluti
Gentile signora Pina, in primo luogo giova precisare che le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 2046/2006, hanno statuito 2 principi fondamentali in materia di condominio: 1) il condominio è uno stato di fatto relativo alla comunione di un edificio che può costituirsi anche con due soli condomini (da non confondere con l’obbligatorietà della nomina di un amministratore prevista dall’art. 1129 c.c., che scatta quando i condomini sono più di quattro); 2) le spese non previamente deliberate posono venire richieste dal condominio solo ove ricorresse l’urgenza dell’opera.
Alla luce di tali premesse si rassegnano le seguenti conclusioni:
Poichè siete sette condomini è obbligatoria la nomina di un amministratore che in caso di inerzia può essere fatta dal Tribunale; Malgrado non sia stato nominato un amministratore il condominio, quale stato di fatto della parziale comproprietà, esiste, ma in assenza di delibere vanno rimborsate solo le spese per riparazioni urgenti.Per quanto riguarda il campanello, il comportamento tenuto dagli altri condomini è, a mio avviso, illecito, e suscettibile di richiesta di risarcimento. Cordiali saluti
Avv. DANILO LA MONACA
Egregio avv. mi complimento per la sua risposta chiara e esauriente, volevo chiederle una cosa. Io abito da 3 anni in un condominio ( non so se chiamarlo così) perchè in realtà l’edificio non era finito quando io ho comprato l’appartamento e di conseguenza non c’è, nè un amm. di condominio nè c’è mai stata una riunione dei condomini (siamo 7 persone che abbiamo l’appartamento in questo edificio). Allora le spiego il mio problema: Io non entro da un portone in comune con gli altri, ho un’entrata autonoma e l’unico punto in comune con gli altri è il vano scala dove sono custoditi i contatori della luce e dell’acqua. Il fatto è che ogni volta che gli altri condomini fanno dei lavori o nella scala, (che io non uso perchè la mia entrata è esterna alla scala e al portone come le dicevo)o altri lavori per migliorare i luoghi che io non uso mi presentano le fatture per pagare la mia quota millesimale (0.04). Loro decidono i lavori da fare senza mettere al corrente nessuno, loro decidono da chi farli eseguire (non mi è mai stato sottoposto un preventivo) ognuno decide per i fatti propri e poi presenta la fattura con la divisione delle quote agli altri condomini. L’altro giorno hanno cambiato a mia insaputa i campanelli li hanno staccati da dove erano da 10 anni e li hanno messi in un altro posto senza avvisarmi e senza dirmi che il mio era staccato perchè l’operaio non è riuscito a collegarlo. Risultato io per più di un mese non ho avuto il campanello ( e ancora non ce l’ho) e i corrieri e il postino che mi dovevano lasciare le raccomandate o dei pacchi se li riportava indietro e io non sapevo perchè. Ora la mia domanda è questa io sono tenuta a pagare questa quota che mi viene presentata a lavori eseguiti a mia insaputa (visto che io non ho mai richiesto nessun lavoro e non ho mai firmato nessun documento) e poi se io tolgo i contatori dal vano scala e li porto davanti al mio appartamento nel mio giardino sono costretta poi in futuro quando ci sarà il condominio (se mai ci sarà ) a partecipare ai lavori di ristrutturazione del palazzo? La ringrazio anticipatamente.
Pina P.
CARO AVVOCATO COMPLIMENTI PER LA SPIEGAZIONE DI PRIMA…… NEL MIO CONDOMINIO DI CIRCA 10 APPARTAMENTI ABBIAMO IL PARCHEGGIO CON 6 POSTI MACCHINA…QUALCUNO HA IL GARAGE INTERNO MA USUFRUISCE DEL PARCGEGGIO ESTERNO…CHI HA PIU DIRITTO A PARCHEGGIARE ALL’ESTERNO?LA RINGRAZIO INFINITAMENTE E LA SEGUO SEMPRE SU VAITAORMINA.